Cet article examine les opportunités de placements pour les syndicats, en démontrant comment la nouvelle obligation de prévoir les travaux majeurs facilite l'adoption de stratégies d'investissement optimisées.
Depuis l'entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994, les syndicats de copropriétaires doivent constituer un fonds de prévoyance destiné à financer les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Cependant, nombreux sont les syndicats qui n'ont pas correctement alimenté ce fonds, souvent en raison d'un manque d'information et de sensibilisation. La contribution minimale de 5 % du budget annuel s'est révélée insuffisante, et des détournements de fonds à d'autres fins ont parfois été constatés. Cette gestion déficiente a conduit à des fonds de prévoyance trop faibles, obligeant ainsi les copropriétaires à assumer des cotisations spéciales imprévues.
Face à ces défis, le gouvernement a introduit la loi 16, ouvrant la voie à des stratégies de placement, car les syndicats anticipent désormais mieux les travaux majeurs et peuvent optimiser leur gestion financière.
Gérer un fonds de prévoyance repose sur les mêmes principes que la planification financière personnelle : anticiper les besoins futurs, épargner régulièrement et investir judicieusement.
Pour assurer la pérennité d’un immeuble, un syndicat doit constituer une réserve financière suffisante (fonds de prévoyance) et l’optimiser grâce à des placements sécurisés.
Bien que le projet de règlement sur l’étude du fonds de prévoyance ne soit pas encore en vigueur, il est recommandé aux syndicats d’adopter dès maintenant les meilleures pratiques afin de se conformer aux futures obligations légales. Plusieurs entreprises offrent d'effectuer une étude du fonds de prévoyance et la mise en place d’un carnet d’entretien. Regisco en est un exemple.
Depuis 1994, l'article 1071 du Code civil du Québec impose aux syndicats de copropriété d’alimenter un fonds de prévoyance exclusivement destiné à financer les réparations majeures et le remplacement des parties communes.
L’adoption des Projets de loi 16 (2019) et 31 (2024) a introduit des réformes majeures, notamment l’obligation de réaliser une étude du fonds de prévoyance et d’implanter un carnet d’entretien. Dès 2025, lorsque le projet de règlement sera adopté, les syndicats devront planifier rigoureusement leurs contributions et dépenses futures et s’y conformer.
Le syndicat doit respecter les placements présumés sûrs, conformément aux articles 1339 à 1344 du Code civil du Québec. L’article 1341 précise que les sommes doivent être déposées dans une institution financière reconnue et être remboursables à vue ou sur un avis d’au plus 30 jours, sauf si le dépôt est pleinement garanti par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Grâce à l’obligation de réaliser un plan de gestion d’actifs complet, les syndicats sont désormais en mesure de prévoir avec un certain degré de précision les entrées et sorties majeures de fonds.
Cette meilleure visibilité financière leur permet d’adopter une stratégie d’investissement plus proactive et optimisée. Toutefois, il reste impératif que tous les placements effectués respectent scrupuleusement le cadre légal en vigueur, garantissant ainsi la sécurité et la liquidité des fonds investis.
Prenons l’exemple d’un syndicat d’immeuble ayant accumulé 150 000 $ dans son fonds de prévoyance.
Le fonds doit être placé dans des instruments financiers à faible risque, conformes aux exigences légales :
Le conseil doit :
Exemple d’une situation fictive pour un immeuble de 16 unités ayant 10 ans d’âge :
Pour un très petit syndicat (duplex, triplex, etc.), l’idéal serait de combiner un compte à intérêt élevé pour assurer la liquidité des besoins à court terme avec, lorsque possible, des CPG échelonnés afin de garantir un rendement stable. Les montants investis seront plus modestes, mais la stratégie demeure efficace pour optimiser la gestion du fonds de prévoyance en toute sécurité.
Avec ce nouveau règlement, les fonds de prévoyance devraient connaître une certaine croissance au cours des prochaines années, notamment en raison de l'obligation d'effectuer une étude du fonds de prévoyance mais d'y verser les contributions requises.
Prenons l'exemple d'un fonds de prévoyance de 350 000 $. La stratégie de base resterait similaire, avec toutefois un placement à plus long terme pour l'excédent de 150 000 $, soit un total de 200 000 $ supplémentaires à investir :
Pour ces placements et les sommes supplémentaires disponibles (200 000 $ et plus), il est conseillé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un analyste financier agréé (CFA) pour une gestion spécialisée.
Note : Dans cet exemple, l’information concernant le billet à capital protégé a été fournie par Antoine Vézina de chez Invia Gestion Financière, partenaire de Desjardins, avec un capital initial supérieur à 200 000 $. Un autre groupe consulté, dans le cadre de cet exercice, tel que La Financière (Banque Nationale), impose un capital initial supérieur à 500 000 $ et propose plusieurs types de placements.
Deux options principales s'offrent aux syndicats de copropriétaires :
Avec l’entrée en vigueur des nouvelles obligations, une approche proactive s’impose. L’intégration du plan de gestion de l’actif (PGA) deviendra incontournable pour prévoir les travaux, estimer les coûts et structurer le financement à long terme. Cet outil renforce la transparence des décisions financières et rassure les copropriétaires quant à la saine gestion des finances du syndicat. De plus, les choix de placement du fonds de prévoyance auront un impact direct sur le niveau des cotisations requises.
Par ailleurs, des experts comme Regisco proposent déjà, dans leurs rapports et leurs outils technologique, des stratégies de placements adaptées qui offrent aux conseils d’administration les outils nécessaires pour faire des choix éclairés en fonction des besoins spécifiques de chaque syndicat.
Pourtant, au Québec, près de 40 % des syndicats ne disposent pas des outils adéquats pour bien provisionner leur fonds de prévoyance, entraînant souvent des déséquilibres intergénérationnels.
Pour optimiser la gestion du fonds de prévoyance en copropriété, il est essentiel d'innover et de rechercher de nouveaux placements adaptés. Cependant, ces placements doivent impérativement respecter toutes les lois en vigueur, notamment en matière de liquidités et de sécurité du capital.
En privilégiant des placements à faible risque et à capital protégé, les syndicats de copropriétaires peuvent assurer la pérennité de leur patrimoine immobilier tout en minimisant les imprévus financiers.
Une gestion avisée et proactive est la clé pour garantir un avenir serein et stable pour tous les copropriétaires.
À noter qu'il est essentiel que chaque syndicat consulte un professionnel pour garantir que ses choix de placements respectent les exigences légales et répondent à ses besoins spécifiques.
L'Équipe Regisco
Gilles Tremblay, conseiller expérimenté chez CGC - Conseiller Gestion Condos, se consacre à soutenir les administrateurs, copropriétaires et gestionnaires dans la gestion efficace des copropriétés au Québec. Grâce à des conseils pratiques, des outils adaptés et une expertise pointue, il aide à relever les défis de la copropriété en favorisant une gestion saine et conforme aux exigences actuelles.
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