Vous habitez une copropriété divise ou vous prévoyez en acquérir une? Vous avez sans doute entendu parler de la Loi 16 adoptée le 10 janvier 2020. Son très attendu projet de règlement a enfin vu le jour le 11 septembre 2024, près de cinq ans plus tard!

Dans cet article, nous allons vous expliquer les nouveautés introduites afin que vous compreniez bien ce qui est proposé par le gouvernement du Québec.

Contexte : pourquoi la loi 16 ?

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La Loi 16 vise à améliorer la gestion des copropriétés au Québec pour assurer une meilleure pérennité du parc immobilier. Bien que certaines mesures soient en vigueur depuis 2020, les éléments les plus cruciaux, nécessitant un règlement, sont désormais précisés dans ce nouveau texte. Ce dernier, s'il reste inchangé, pourrait être publié définitivement vers la fin octobre 2024, avec une entrée en vigueur prévue mi-novembre 2024.

Comment fonctionne un projet de règlement et concrètement, la loi 16 sera en vigueur quand ?

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Un projet de règlement est un processus législatif utilisé par les gouvernements pour proposer de nouvelles règles ou modifier des règles existantes. Voici un aperçu de son fonctionnement :

1. Proposition initiale: Le gouvernement ou un ministère spécifique identifie un domaine nécessitant une nouvelle réglementation ou des changements à une réglementation existante. Dans le contexte de la copropriété, il s’agit de la loi 16 visant l’encadrement des copropriétés. 
2. Rédaction du projet: Le projet de règlement est rédigé par des experts du domaine concerné, souvent en collaboration avec des juristes. Le texte précise les nouvelles obligations ou les changements proposés, ainsi que les modalités d'application.
3. Consultation publique: Une fois rédigé, le projet est publié pour une période de consultation publique, généralement 45 jours. Cette étape permet aux citoyens, aux entreprises, et aux autres parties prenantes de commenter le projet. Ces commentaires sont pris en compte pour ajuster le texte si nécessaire. Le projet de loi 16 ayant été déposé le 11 septembre, cela nous amène donc au 25 octobre pour déposer ses commentaires. 
4. Révision: Après la consultation, le gouvernement peut décider de réviser le projet en fonction des suggestions ou critiques reçues. Il peut également consulter des experts supplémentaires pour valider les ajustements. Il n'y a pas de durée fixe pour cette étape de révision, mais cela peut durer de quelques semaines à plusieurs mois selon la complexité du règlement et les ajustements requis.
5. Adoption: Le projet de règlement est ensuite adopté par décret gouvernemental ou ministériel. À partir de ce moment, il devient un règlement officiel et est publié dans une publication officielle, comme la Gazette officielle du Québec.
6. Entrée en vigueur: Une fois adopté, le règlement entre en vigueur à la date spécifiée dans le texte, généralement quelques semaines après sa publication finale, ou immédiatement dans certains cas urgents.

En bref, le projet de règlement devrait être publié officiellement au plus tôt dans 45 jours, et entrer en vigueur vers la mi-novembre 2024, si aucune modification n'est apportée d'ici là. Les syndicats de copropriétaires auront jusqu’à trois ans pour se conformer aux nouvelles obligations.

Ce que vous devez retenir du projet de règlement

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1. Le carnet d’entretien : Une obligation essentielle

Le carnet d’entretien devient un document obligatoire pour toutes les copropriétés, à rédiger par des professionnels qualifiés tels que des membres de l'Ordre des ingénieurs (OIQ), de l'Ordre des technologues professionnels (OTPQ), de l'Ordre des architectes (OAQ) ou de l'Ordre des évaluateurs agréés (OEAQ). Les copropriétaires ne peuvent pas rédiger ce document eux-mêmes, ce qui assure la rigueur et l'exactitude des informations.

Ce carnet d’entretien doit contenir :

• Un inventaire et une description des parties communes de l’immeuble ainsi que des matériaux, appareils et équipements qui les composent.
• La planification des travaux d’entretien sur une période de 25 ans, comprenant les réparations majeures et les entretiens réguliers, en précisant la fréquence à laquelle ils doivent être effectués et la date des interventions passées.

Le carnet d’entretien devra être mis à jour au moins une fois par année par le syndicat de copropriété, afin d'y consigner les nouveaux renseignements tels que les interventions effectuées, les factures, contrats d'entretien, rapports d’inspection, ainsi que les garanties. Le syndicat sera responsable de l’archivage des interventions, et non le professionnel ayant établi la planification initiale.

Tous les cinq ans, ce document devra être révisé par un professionnel pour s'assurer que les informations sont à jour et conformes aux nouvelles interventions réalisées. Toutefois, pour les petites copropriétés résidentielles (deux étages ou moins, avec huit unités ou moins), la révision devra être effectuée tous les dix ans.

Enfin, les copropriétés existantes devront se conformer à cette obligation d’ici à novembre 2027, tandis que les nouvelles constructions devront immédiatement disposer d’un carnet d'entretien conforme.

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2. L’étude du fonds de prévoyance : Un cadre financier essentiel

L’étude du fonds de prévoyance est un élément distinct du carnet d’entretien, bien qu'il repose en partie sur les informations fournies par celui-ci. Il s’agit d’un outil financier crucial pour les copropriétés, régie par des obligations précises définies par la loi, notamment dans le Code civil du Québec (article 1071). Cette étude permet de garantir que le fonds de prévoyance, qui sert à couvrir les réparations majeures et les remplacements des parties communes, est adéquatement financé sur une période minimale de 25 ans.

Ce que le projet de règlement propose: 

Professionnels habilités à réaliser l’étude

L’étude du fonds de prévoyance doit être réalisée par un professionnel qui :

1. Remplit les conditions définies dans l’article 1 du règlement (par exemple, être membre de l’Ordre des ingénieurs (OIQ), de l’Ordre des architectes (OAQ), de l’Ordre des évaluateurs agréés (OEAQ), ou de l’Ordre des technologues professionnels (OTPQ)).
2. Ou bien, est un membre de l’Ordre des comptables professionnels agréés (CPA) du Québec, à condition qu’il réponde aux exigences spécifiques.

Contenu de l’étude du fonds de prévoyance

Cette étude doit être réalisée tous les cinq ans par le conseil d'administration et doit se baser sur le carnet d’entretien qui identifie les réparations majeures et remplacements à venir. L’étude doit inclure, au minimum, les éléments suivants :

• Montant total du fonds de prévoyance au moment de la réalisation de l’étude.
• Estimation des coûts pour chaque réparation majeure et chaque remplacement prévu dans les 25 prochaines années, tel que détaillé dans le carnet d'entretien.
• Recommandation sur les montants minimums qui doivent être disponibles au fonds de prévoyance au début de chaque année, ainsi que les contributions annuelles requises pour y parvenir.
• Les calculs détaillés justifiant ces montants, basés sur les besoins en travaux futurs et les coûts estimés.

Signature et validité

L’étude doit être signée et datée par son auteur, ce qui atteste de sa validité et de sa conformité avec les normes en vigueur. Elle garantit ainsi que les copropriétés disposent d'une prévision financière fiable pour la planification des réparations majeures, minimisant le recours aux cotisations spéciales.

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3. L’attestation sur l’état de la copropriété : Transparence accrue lors des ventes

Inspirée du Status Certificate en vigueur en Ontario, l’attestation sur l’état de la copropriété devient un document crucial pour garantir la transparence lors de la vente d'une unité en copropriété. Cette attestation, exigée par l’article 1068.1 du Code civil du Québec, doit être fournie par le syndicat de copropriété à tout copropriétaire ayant reçu une promesse d’achat. Ce document permet à l’acheteur d’obtenir une vision claire et complète de l’état financier et physique de la copropriété, afin de faire un achat éclairé.

Contenu de l’attestation

L’attestation doit contenir un ensemble d’informations minimales définies par la loi. Elle inclut notamment :

1. Le montant total du fonds de prévoyance, ainsi que les recommandations issues de l’étude du fonds de prévoyance concernant le montant minimum devant être disponible au début de l'année en cours.
2. Les contributions aux charges communes : Le montant total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires lors des deux dernières années, ainsi que le montant total de celles qui ont été payées durant cette période.
3. Les liquidités disponibles : Le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour couvrir les dépenses courantes de la copropriété.
4. Le surplus ou le déficit annuel : Le surplus ou le déficit apparaissant dans les deux derniers états financiers de la copropriété.
5. Les polices d’assurance : Une mention indiquant que le syndicat est titulaire des polices d’assurance requises en vertu de l’article 1073 du Code civil.
6. Le fonds d’auto-assurance : Le montant total du fonds d’auto-assurance et le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat.
7. Les inspections et expertises réalisées : Une description sommaire des inspections et expertises effectuées à l’initiative du syndicat au cours des cinq dernières années, concernant l’état général de l’immeuble ou de ses composantes principales.

Délai de production de l’attestation

Le syndicat de copropriété a l'obligation de produire cette attestation dans un délai de 15 jours après la demande du copropriétaire. Ce court délai vise à s’assurer que l’acheteur potentiel dispose rapidement de toutes les informations nécessaires avant de finaliser son achat.

Objectif de l’attestation

L’objectif principal de l’attestation est de protéger les acheteurs en leur fournissant une vue d’ensemble transparente sur la situation financière de la copropriété, les éventuels travaux majeurs à venir, et tout sinistre récent ayant touché l’immeuble. Cela permet également d’assurer une gestion financière saine de la copropriété en responsabilisant les syndicats quant à la communication de l’état des lieux.

Impacts sur les syndicats de copropriété du Québec

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• Meilleure gestion financière : L’obligation de réaliser une étude du fonds de prévoyance tous les 5 ans garantit une planification rigoureuse des réparations majeures et des remplacements, assurant ainsi une saine gestion. Cette gestion proactive réduit les surprises financières, mais les frais de condo augmenteront inévitablement pour alimenter le fonds en fonction des besoins réels du bâtiment.
• Augmentation des frais, mais plus-value des unités : Bien que les frais de condo soient amenés à croître pour répondre aux nouvelles obligations, cela se traduira par une valeur marchande accrue des unités. Une copropriété bien entretenue et financièrement saine sera plus attractive aux acheteurs, se vendra plus facilement, et à des prix plus élevés qu'un bâtiment négligé.
• Responsabilité accrue des administrateurs : Les administrateurs devront gérer plus strictement l’entretien et les finances de la copropriété. Le carnet d’entretien et les obligations de transparence imposent un suivi minutieux des travaux et des finances, augmentant leur charge de travail et leur responsabilité envers les copropriétaires.

En somme, ce règlement impose des coûts supplémentaires, mais il est conçu pour assurer la pérennité des immeubles, protéger les copropriétaires, et renforcer la valeur des unités dans un marché immobilier compétitif.

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Délai d’implémentation et implications financières

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Les syndicats de copropriété auront un délai de trois ans après l'entrée en vigueur du règlement pour réaliser leur première étude du fonds de prévoyance. Durant cette période, il est fortement recommandé aux copropriétés d’ajuster dès maintenant leurs contributions au fonds à des niveaux plus adéquats. Cela permettra d’éviter des surprises financières importantes lors de la première étude. En anticipant ces ajustements, les copropriétaires peuvent mieux planifier les montants nécessaires pour assurer la pérennité de l’immeuble tout en minimisant le risque de cotisations spéciales élevées à court terme.

Cette préparation contribuera à maintenir la santé financière de la copropriété, protégera les investissements des copropriétaires, et favorisera une gestion proactive dès l'entrée en vigueur du règlement.

Se conformer aux nouvelles exigences selon votre situation

• Votre syndicat détient son carnet d’entretien: Si votre copropriété a rédigé son carnet d’entretien elle-même ou à l’aide d’un logiciel, vous aurez trois ans pour le faire établir par un professionnel qualifié, conformément au nouveau règlement. 
• Votre syndicat détient son étude du fonds de prévoyance : Si votre copropriété détient sont étude du fonds de prévoyance mais qu’il manque certains documents pour compléter le carnet d'entretien, vous disposez également de trois ans pour le faire formaliser par un expert. 

En ce qui concerne l’étude du fonds de prévoyance, si vous l’avez obtenue au cours des deux dernières années et qu’elle a été réalisée par un professionnel qualifié (OTPQ, OIQ, OAQ, OEAQ ou CPA), elle reste valide pour cinq ans à compter de sa livraison. 

Si vous avez reçu une étude de Regisco, elle est également conforme. L’étude devra cependant être mise à jour tous les cinq ans, quel que soit la taille de la copropriété, pour garantir que les besoins financiers de l’immeuble sont toujours bien pris en compte.

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Conclusion

Notre équipe reste à l'affût des évolutions qui suivront le délai de consultation publique, alors que les commentaires seront analysés par le gouvernement. En attendant la publication finale du règlement, prévue vers la mi-novembre 2024, nous recommandons fortement aux syndicats de copropriété de commencer dès maintenant leurs démarches de conformité. Que ce soit pour la mise en place du carnet d’entretien ou la réalisation de l’étude du fonds de prévoyance, cette préparation anticipée permettra de garantir une transition fluide et d’éviter des retards coûteux dans la mise en œuvre des nouvelles exigences.

Pour toute demande de soumission, veuillez remplir une requête ici.

L'Équipe Regisco