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La gestion financière occupe une place importante dans l'administration d'une copropriété, et le fonds de prévoyance se positionne comme un élément central de cette gestion. Son rôle est d'assurer la pérennité de l'immeuble tout en préservant l'équité intergénérationnelle entre les différentes générations de copropriétaires. Cet article examine en détail le rôle du fonds de prévoyance, soulignant son importance, les derniers changements législatifs et les stratégies clés pour adopter une gestion financière efficace et équilibrée.
Le fonds de prévoyance, obligatoire en vertu du Code civil du Québec, constitue une réserve monétaire destinée à assurer la pérennité de l'immeuble en copropriété. Son utilisation est strictement réservée à la couverture des dépenses liées aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Annuellement, le Conseil d’ Administration doit fixer les sommes à verser au fonds de prévoyance, lesquels doivent être équivalents ou supérieurs à au moins 5% de la contribution des copropriétaires aux charges communes. Cette règle sera toutefois amenée à disparaître avec l'adoption de l'article 1071 de la loi 16, particulièrement en raison de l'insuffisance que représente la contribution de 5%. Depuis 2020, il est dorénavant possible d’utiliser des certificats de placement garanti afin d'accroitre le rendement du fonds de prévoyance. Les syndicats de copropriété ne peuvent toutefois utiliser des placements garantis à terme pour des raisons de liquidité.
En vertu de l'article 1071, la constitution du fonds est obligatoire et peut être réalisée en créant un compte bancaire distinct, auquel les copropriétaires contribueront selon un montant considéré comme adéquat par le Conseil d'Administration. La loi 16 envisage maintenant de modifier l'article 1071 en y ajoutant une nouvelle exigence, à savoir l'obligation de réaliser une étude du fonds de prévoyance. Les modifications prévues à l'article 1071 de ce code comprennent l'ajout, à la fin, des alinéas suivants :
«Tous les cinq ans, le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études.
Les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance.
Jusqu’à ce que le promoteur obtienne l’étude du fonds de prévoyance, les sommes à verser à ce fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble. ».
Bien que la loi 16 prévoie cette obligation pour toutes les copropriétés divises, le Projet de loi 31 explore la possibilité d'introduire une distinction significative entre les petites et grandes copropriétés en ce qui concerne leurs obligations respectives liées au fonds de prévoyance et au carnet d'entretien. Ce projet de loi est actuellement en cours d'étude par l'Assemblée nationale.
Indépendamment du cadre législatif en vigueur, l'objectif du fonds de prévoyance demeure de contribuer de manière suffisante pour couvrir le coût des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Par la suite, le montant des contributions peut varier selon les spécificités de la déclaration de copropriété, notamment en ce qui concerne la méthode de répartition des charges communes pour les parties communes à usage restreint.
Pour déterminer si une dépense est couverte par le fonds de prévoyance, il faut se poser deux questions :
1. La dépense concerne-t-elle un élément essentiel de l'immeuble? Un bien important de l'immeuble désigne généralement une partie ou un élément crucial de la propriété, ayant une valeur significative et jouant un rôle crucial dans la fonctionnalité, la structure ou l'ensemble de l'immeuble. Par exemple, des éléments tels que la toiture, les revêtements extérieurs ou les murs portants sont indispensables à l'existence d'un bâtiment.
2. La dépense est-elle exceptionnelle ou inhabituelle? Pour évaluer si une dépense est inhabituelle ou exceptionnelle, il convient d'analyser sa fréquence, son montant, sa nature, ses conséquences financières et de consulter des professionnels si nécessaire. Dans certains cas, le choix de qualifier une dépense comme exceptionnelle ou inhabituelle peut dépendre de l'évaluation subjective du professionnel ou du conseil d'administration.
Si la dépense ne satisfait pas aux deux critères susmentionnés, elle ne peut être prise en charge par le fonds de prévoyance. Dans ce cas, il est nécessaire de se tourner vers une autre méthode de financement, telle que le fonds d'opération ou le fonds de maintenance. Le fonds d'opération, également appelé fonds d'exploitation ou fonds d'administration, est destiné à couvrir les frais de copropriété et les dépenses courantes du syndicat de copropriétaires, incluant à la fois les dépenses d'entretien, les réparations courantes, ainsi que les frais administratifs. Quant au fonds de maintenance, concept plus récent élaboré par le RGCQ, il vise à constituer une réserve pour le financement de travaux périodiques qui ne relèvent pas du fonds de prévoyance, mais qui conservent une valeur et une importance significatives pour l'usage et le vieillissement des actifs, par exemple la peinture des espaces communs.
En cas d'urgence et de dépenses imprévues, le conseil d' administration peut solliciter une cotisation spéciale des copropriétaires pour compenser le manque de liquidités du fonds de prévoyance. Cependant, une décision concernant une des cotisations spéciales doit être préalablement soumise à la consultation de l'assemblée des copropriétaires par les administrateurs.
Dans le cas où c'est l'étude du fonds de prévoyance qui révèle une insuffisance de fonds, la loi 16 et les standards déjà en place prévoit une période maximale de 10 ans à compter de la date de la première étude pour garantir que les montants annuels versés dans ce fonds sont suffisants.
L'étude du fonds de prévoyance permet une gestion proactive de la copropriété en offrant une évaluation détaillée des besoins financiers à long terme. Elle anticipe les dépenses, facilitant ainsi des décisions budgétaires éclairées. Cette approche dépourvue d'influences subjectives offre aux administrateurs et au syndicat de copropriété une perspective stratégique, présentant plusieurs avantages motivants, notamment :
L'élaboration d'une étude du fonds de prévoyance requiert des compétences techniques et actuarielles. Ce mandat doit être confié à un professionnel du bâtiment affilié à un ordre professionnel et possédant une expérience significative dans le domaine de la copropriété et de la gestion d'actifs.
L'expert choisi doit avoir la capacité d'analyser la déclaration de copropriété, ce qui sera ensuite utilisé pour établir l'inventaire des parties communes de l'immeuble. Ensuite, la réalisation d'une inspection visuelle et attentive de l'immeuble est requise afin de recenser les composants et d'évaluer leurs conditions par rapport à leur durée de vie prévue. Il est important de souligner que cette procédure n'a pas pour objectif de réaliser une évaluation exhaustive des composants, comme cela se fait dans le cadre d'un certificat d'état d'immeuble. Cependant, l'inclusion d'une telle démarche est recommandée pour obtenir un portrait plus précis des éventuelles déficiences de l'immeuble.
Une fois que l'inventaire est dressé, l'expert doit réaliser une projection économique basée sur les durées de vie et les valeurs de remplacement des composants. Cette projection doit s'étendre sur une période minimale de 25 ans et comprendre un plan détaillé d'ordonnancement des travaux. L'objectif principal est de fournir une perspective globale afin de formuler des scénarios de contribution financières, prenant en compte des éléments tels que le taux d'inflation, le revenu des placements, ainsi que tout autre facteur susceptible d'influencer les flux financiers du fonds de prévoyance.
Le coût d'une étude de fonds de prévoyance doit varier en fonction de la taille et de la complexité de la copropriété, du nombre de composants à évaluer, du niveau de rigueur de l'inspection, de la région géographique et du niveau d'expérience de l'expert. Avec l'introduction de la loi 16, de nombreux experts proposent désormais ce service. Il est alors recommandé de choisir des experts ayant une expérience spécifique dans la copropriété, de rechercher des références positives, et de bien comprendre la portée de leurs services.
En ce qui a trait au fonds de prévoyance, le rôle du conseil d'administration est de :
Le conseil d' administration doit assurer une gestion efficace du fonds de prévoyance en établissant des politiques transparentes, en assurant un suivi financier rigoureux, et en consultant régulièrement des experts pour des conseils spécialisés.
Non, il n'est pas nécessaire actuellement d'obtenir une étude de fonds de prévoyance. L'obligation légale sera mise en place au moment de l'adoption de l'article 1071 par le Gouvernement du Québec, et la date précise de cette adoption demeure inconnue. Cependant, l'obtention d'une étude de fonds de prévoyance est une pratique vivement recommandée par les professionnels, et il n'est pas nécessaire d'attendre la mise en place du règlement pour commencer à entreprendre des démarches en ce sens.
Avant d'acheter, assurez-vous de vérifier les points suivants concernant le fonds de prévoyance d'une copropriété :
Cette démarche vous permettra d'obtenir une vision claire de la santé financière de la copropriété et d'évaluer la solidité du fonds de prévoyance.
En tant que copropriétaire, vous pouvez favoriser une gestion saine du fonds de prévoyance en participant activement au programme d'entretien des parties communes, en respectant vos obligations financières, et en restant informé des enjeux financiers de la copropriété.
Le fonds de prévoyance représente le patrimoine financier d'une copropriété. Une gestion proactive et éclairée de ce fonds apportera des avantages tant aux futurs acquéreurs qu'aux copropriétaires, qui bénéficieront d'une valorisation accrue de leur propriété. Les nouvelles obligations témoignent d'une volonté de préserver la santé du parc immobilier, et ceux qui prennent des mesures pour se conformer en tireront des avantages significatifs.
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Co-Fondateur de Regisco, Philippe occupe le rôle principal de développement de produit. Avec ses aptitudes en informatique, ses années d'expériences en bâtiment et son sens développé de la débrouillardise, il vous partage des articles pertinents sur le volet technique des bâtiments détenus en copropriétés.
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