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Que vous ayez envisagé l'acquisition d'un appartement en copropriété ou non, il est probable que vous ayez déjà entendu parler des frais de copropriété, nommé aussi frais de condo. Selon l'article 1064 du Code civil du Québec, tous les copropriétaires sont tenus de contribuer aux dépenses communes associées à l'entretien de l'immeuble.
Le montant des frais de condo est déterminé en fonction de la valeur relative de la part de propriété détenue par chaque copropriétaire. Cette valeur est spécifiée pour chaque unité de condo dans la déclaration de copropriété, sous forme de pourcentage ou de fraction, établissant ainsi la quote-part de chacun.
Si vous constatez une augmentation de vos frais de condo et vous vous interrogez sur les raisons, il est probable que cela soit lié aux récentes modifications législatives des dernières années concernant la copropriété, notamment la loi 141 adoptée en 2018, qui visait principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, et la loi 16 adoptée en 2020.
Les raisons derrière la nécessité de réformer la copropriété peuvent découler de problèmes tels que la mauvaise gestion des fonds et la sous-évaluation des coûts d'entretien, ainsi que l'absence ou l'insuffisance des fonds de prévoyance.
Les lois 141 et 16 au Québec ont été introduites pour répondre à ces défis en modernisant les réglementations obsolètes. La stabilité et la protection des copropriétaires sont au cœur de cette réforme, étant donné les défis importants liés aux réglementations financières et toute la question des assurances en copropriété.
Au niveau de la loi 141 :
Entrée en vigueur le 13 juin 2018, la loi 141 amende le Code civil du Québec, résultat d'une prise de conscience inquiétante de la part du législateur. Celui-ci a observé l'incapacité de nombreuses copropriétés québécoises à couvrir les coûts de réparation ou de reconstruction en cas de sinistre.
Le syndicat de copropriété a désormais la responsabilité d'assurer la réparation des dommages survenant dans l'immeuble, y compris dans les parties privatives de chaque copropriétaire, à l'exception des améliorations locatives.
Depuis le 15 avril 2021, selon l'article 1073 du Code civil du Québec, les syndicats devront souscrire une assurance pour la « valeur de reconstruction » de leurs immeubles, couvrant le coût total de reconstruction en cas de perte totale, sans prendre en compte l'état de vétusté. La valeur de reconstruction doit être réévaluée au moins une fois tous les cinq ans par un évaluateur agréé.
Depuis le 15 avril 2021, au Code civil du Québec, le syndicat a l'obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile pour couvrir les administrateurs et les dirigeants, de même que le président, le secrétaire, les officiers d’assemblée et les autres personnes chargées de voir à la bonne marche de la copropriété.
Depuis le 15 avril 2022, le projet de loi 141 exige la mise en place d'un « fonds d'autoassurance », dont le montant doit correspondre à la franchise la plus élevée parmi toutes les assurances souscrites par un syndicat, à l'exception des tremblements de terre et des inondations.
Au niveau de la Loi 16 :
La réforme introduite par la loi 16, a entraîné des changements législatifs significatifs pour les copropriétaires, avec un accent particulier sur la question du fonds de prévoyance. Ce fonds, constitué par les contributions des copropriétaires, vise à anticiper le financement des travaux nécessaires sur les parties communes de l'immeuble.
Cependant, dans de nombreuses petites et moyennes copropriétés, le fonds de prévoyance est soit inexistant, soit gravement insuffisant. En conséquence, les immeubles en copropriété ne bénéficient pas toujours d'un bon entretien au fil du temps. Pour corriger la situation, le gouvernement a prévu que les copropriétés devront se doter d’une étude du fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien.
Toutefois, certaines clauses particulières, comme celles relatives à l'étude des fonds de prévoyance, au carnet d'entretien et à l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété, seront activées ultérieurement, suite à l'adoption d'un règlement. Ces clauses spécifiques devraient entrer en vigueur dans un délai de trois ans après l'adoption du règlement prévu en 2024.
La récente loi 31 sur la copropriété au Québec, approuvée en février 2024, modifie les articles 1070.2 et 1071 du Code civil afin de renforcer la gestion des immeubles en copropriété. Ces changements ont des répercussions significatives sur le budget des copropriétés. D'une part, le gouvernement est autorisé à établir des normes au niveau du carnet d’entretien, adaptées à chaque immeuble. D'autre part, la fréquence des études du fonds de prévoyance sera désormais déterminée en fonction des caractéristiques spécifiques de chaque immeuble.
Pour récapituler, les nouvelles exigences des lois 141, 16 et 31 auront un impact notable sur le calcul des charges communes lors de l'élaboration du budget prévisionnel. Cela impliquera inévitablement une augmentation significative des frais de copropriété pour certaines copropriétés.
Les administrateurs d'une copropriété jouent un rôle majeur dans la gestion budgétaire. Leurs responsabilités, définies dans la déclaration de copropriété, incluent l'élaboration, la présentation et l'approbation du budget. Pour cela, ils doivent consulter les copropriétaires lors de l'assemblée générale annuelle sur le budget prévisionnel présenté. Ils surveillent également les dépenses, gèrent les réserves, les fonds de prévoyance, le fonds d'autoassurance, et consultent les copropriétaires en cas de nécessité d'ajustements budgétaires.
Leur rôle garantit une gestion transparente et efficiente, permettant aux copropriétaires de comprendre l'utilisation des fonds collectés et de participer aux décisions financières.
Pour les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration qui dépassent les simples opérations d'entretien ou de mise aux normes des parties communes de l'immeuble, l'approbation de l'assemblée des copropriétaires est nécessaire, avec une majorité renforcée conformément à l'article 1097 du Code civil du Québec.
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La gestion et l'administration des fonds de prévoyance en copropriété au Québec sont régies par la Loi sur la copropriété divise. Cette loi établit les règles et les responsabilités concernant la gestion des fonds de prévoyance, qui sont utilisés pour couvrir les dépenses importantes de réparation, de remplacement ou d'amélioration des parties communes d'un immeuble en copropriété.
Selon l'article 1071 du Code civil du Québec, le syndicat crée un fonds de prévoyance dédié exclusivement au financement des réparations majeures et du remplacement des parties communes, en fonction des coûts estimatifs
Le Code civil du Québec mentionne, à l’article 1072, que la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance doit être d’au moins cinq pour cent (5%) de leur contribution aux charges communes. Cet article de loi date de la réforme du Code civil du Québec de 1994, mais en pratique, cette somme s'avère souvent insuffisante.
La mise en place de la nouvelle loi prévoit des changements importants dans la gestion des fonds de prévoyance en copropriété, avec des exigences renforcées en matière de transparence, de responsabilité et de gestion des investissements.
Certaines lois, telles que les articles 1071 et 1072, précisent les règles relatives à la constitution du fonds de prévoyance et à la fixation des contributions annuelles des copropriétaires aux charges communes, y compris celles destinées au fonds de prévoyance.
Les nouvelles lois auront un impact considérable sur la manière dont les charges communes sont calculées lors de la création du budget prévisionnel, entraînant inévitablement une hausse notable des frais de copropriété pour un bon nombre de copropriétés. En réponse à ces nouvelles exigences, les frais de condo ont connu une augmentation spectaculaire.
Un autre élément important à considérer est l'impact significatif de l'inflation et de la situation du marché immobilier sur les coûts des matériaux et de la main-d'œuvre dans le secteur de la construction et des rénovations. Cette inflation postpandémique, en cours depuis 2021, a influencé directement les dépenses en copropriété.
De nombreux syndicats de copropriété ont pu noter des augmentations de plus de 30% sur les services liés aux travaux d’entretien, de réparations et de rénovations majeures de leurs immeubles entre 2019 et 2021. Et les augmentations ne semblent pas vouloir reculer, laissant les syndicats de copropriété aux prises avec un réel enjeu budgétaire pour les travaux à venir sur les immeubles.
Dans la majorité des copropriétés, il sera nécessaire de s'ajuster à ces nouvelles dépenses. En 2024, le gouvernement prévoit également de règlementer la mise en place de l'étude du fonds de prévoyance et du carnet d'entretien. Ces deux éléments auront un impact direct sur les budgets requis, tant pour leur réalisation que pour leur gestion.
En ce qui concerne la copropriété, il existe plusieurs ressources éducatives et outils disponibles pour les copropriétaires et administrateurs de copropriétés.
En utilisant ces ressources et outils disponibles, les propriétaires et les gestionnaires de copropriétés peuvent améliorer leur compréhension des responsabilités, des défis et des meilleures pratiques liés à la gestion d'une copropriété.
Il est indéniable qu'il est possible de bénéficier de l'accompagnement de professionnels tels que les notaires et les avocats spécialisés en copropriété. De nombreux regroupements ou associations proposent également des services d'assistance.
Dans les grandes copropriétés, recourir à un gestionnaire est souvent essentiel pour alléger le fardeau des administrateurs en copropriété en leur permettant de remplir toutes leurs responsabilités. En revanche, pour les petites copropriétés, engager un gestionnaire peut s'avérer plus compliqué en raison du coût élevé pour un nombre limité de copropriétaires. C'est pour cela que bien s'entourer et utiliser les bons outils devient particulièrement important.
Pour ces petites structures, il est crucial de trouver des solutions adaptées qui permettent une gestion efficace sans pour autant nécessiter les services d'une compagnie de gestion spécialisée, souvent hors de portée financièrement. Utiliser des logiciels de gestion adaptés, se former aux aspects juridiques et comptables spécifiques à la copropriété, et s'appuyer sur un réseau d'experts accessibles peuvent constituer des alternatives viables. Ces stratégies permettent de maintenir une gestion saine et proactive, assurant ainsi le bien-être de tous les copropriétaires et la valorisation de leur patrimoine.
Lorsque vous envisagez l'achat d'une copropriété, les frais de condo jouent un rôle important dans votre décision. Il est primordial de ne pas se laisser séduire par des frais peu élevés, mais plutôt de veiller à ce qu'ils correspondent à un montant approprié pour éviter des charges inattendues comme les cotisations spéciales.
Équipe Regisco
Les informations, commentaires, opinions ou recommandations contenus dans cet article ne constituent pas un avis professionnel, financier ou juridique.
Gilles Tremblay se distingue en tant que conseiller chevronné dans le secteur de la copropriété. Dédié à fournir des conseils et soutien aux administrateurs, copropriétaires et gestionnaires de copropriétés, il joue un rôle essentiel dans l'amélioration de la gestion des copropriétés au Québec. Son objectif est d'outiller les copropriétaires pour qu'ils puissent assumer efficacement leurs fonctions d'administrateurs. Il partage les informations les plus récentes concernant les exigences en matière de copropriété, en offrant des outils pratiques ainsi que des conseils et astuces pour promouvoir une gestion saine et efficiente des copropriétés.
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