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La copropriété est devenue un mode de vie de plus en plus prisé au Québec. Autrefois, le rêve consistait à posséder une petite maison en banlieue avec un jardin, mais aujourd'hui, nombreux sont ceux qui se tournent vers les immeubles en copropriété où l'espace de vie est partagé.
Lorsqu'on achète une unité de condo, on devient copropriétaire, c'est-à-dire propriétaire de son unité, mais aussi copropriétaire, d’un bâtiment, des infrastructures et du terrain en fonction de sa quote-part. Cette quote-part, définie par la déclaration de copropriété, inclut également la participation à l'entretien du bâtiment et du terrain. Pour gérer la déclaration de copropriété et l'immeuble au nom des copropriétaires, ces derniers élisent des administrateurs chargés de cette gestion.
Comprendre la copropriété et les travaux associés
Toutes les copropriétés possèdent des parties communes nécessitant un entretien régulier. Il peut s'agir, par exemple, de l'entrée, des passages, des escaliers, des jardins, de la piscine et de l’ascenseur, etc. Le syndicat est chargé de cet entretien, puisqu’il en est le principal responsable, selon la déclaration de copropriété.
En plus des parties communes, il existe des parties communes à usage restreint où le syndicat doit intervenir, et parfois même à l'intérieur des parties privatives. Même si le règlement n'est pas encore en vigueur, l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien sont des outils essentiels à la disposition du syndicat pour gérer ces responsabilités.
Pour les travaux nécessaires pour la conservation de l’immeuble, l’entretien des parties communes ou la réalisation de travaux collectifs, le syndicat doit aussi aviser le copropriétaire et peut accéder à l’unité privative. L’article 1066 du Code civil du Québec encadre ces situations en précisant les conditions d’accès.
Les premiers pas vers les travaux en copropriété
Les premiers pas vers les travaux en copropriété sont importants pour garantir le bon déroulement des projets et la satisfaction de tous les copropriétaires. Cela implique d'identifier les besoins, d'élaborer des projets et des soumissions, de consulter les administrateurs, parfois devoir présenter un vote en assemblée selon la nature des travaux, de financer les projets, de les réaliser, d'en assurer le suivi et de planifier leur entretien, entre autres étapes.
Les travaux en copropriété nécessitent une préparation minutieuse, une communication claire et une gestion rigoureuse. En suivant ces étapes, le syndicat de copropriété peut s’assurer que les travaux se déroulent de manière efficace et harmonieuse, tout en respectant les intérêts de tous les copropriétaires.
Règles et conformité des travaux
Au Québec, les travaux en copropriété sont régis par le Code civil du Québec et la Loi sur la copropriété divise, ainsi que par les règlements de copropriété spécifiques à chaque immeuble. Voici un aperçu des règles et conformités à respecter :
Au niveau des normes et règlementations, le syndicat doit s’assurer que les travaux sont conformes aux règlements de copropriété, qui fixe les règles spécifiques de l’immeuble, notamment en ce qui concerne l’usage des parties communes et privatives et les modalités de réalisation des travaux.
Certains travaux peuvent nécessiter des autorisations municipales, telles qu’un permis de construction et parfois un certificat d’autorisation pour des travaux affectant l’aspect extérieur (ex. ravalement de façade).
Les travaux doivent respecter les normes techniques et de sécurité en vigueur, par exemple :
En respectant ces règles et en veillant à la conformité des travaux, les copropriétaires peuvent assurer une gestion harmonieuse et efficace des travaux, protégeant ainsi les intérêts de tous les copropriétaires et préservant l’intégrité de l’immeuble.
La procédure d'approbation des travaux
En principe, c'est le conseil d'administration qui prend les décisions concernant les travaux en copropriété. Sa mission consiste à administrer l'immeuble et à en assurer la conservation. Le fonctionnement du conseil et la manière dont il prend ses décisions sont définis par la déclaration de copropriété selon le type de travaux.
Les travaux en copropriété peuvent être classés en différentes catégories :
Cependant, pour les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, une assemblée des copropriétaires et une acceptation en assemblée est nécessaire pour ces travaux. Il faudra un vote à majorité renforcée (75 % des voix) pour les autoriser, selon l’article 1097 du Code civil du Québec.
Rôle du syndicat dans la préservation de l'immeuble
Le conseil d'administration est chargé de mettre en pratique la mission du syndicat. Cela inclut la conservation de l'immeuble, la gestion des parties communes, la protection des droits liés à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.
Obligations des copropriétaires lors des rénovations
Pour les travaux touchant uniquement les parties privatives, comme l’intérieur d’un condo, le copropriétaire peut généralement les réaliser sans autorisation préalable, à condition qu’ils n’affectent ni les parties communes ni la structure de l’immeuble. Cependant, il est crucial de respecter les règlements de la copropriété et de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
En particulier, les travaux modifiant l’aspect extérieur de l’unité ou touchant la structure nécessitent une approbation. En général, les travaux dans les parties privatives requièrent l’autorisation du syndicat de copropriété. Selon l'article 1075 du Code civil du Québec, tout copropriétaire doit obtenir l’autorisation du syndicat si les travaux peuvent impacter les parties communes ou la structure de l’immeuble. De plus, même pour des travaux à l'intérieur des parties privatives, le règlement de l’immeuble peut prévoir des obligations spécifiques, telles que la notification préalable au syndicat ou l'obtention d'une autorisation si les travaux risquent d’avoir un impact indirect sur les parties communes.
Il est donc recommandé de consulter la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble pour comprendre les obligations spécifiques avant d’entreprendre des travaux.
Procédures en cas de travaux non autorisés
Les règlements de l’immeuble peuvent prévoir des restrictions et des procédures supplémentaires concernant les travaux dans les parties privatives. Par exemple, ils peuvent stipuler des heures de travail, des exigences en matière de bruit, ou des qualifications spécifiques pour les entrepreneurs.
Il incombe au conseil d’administration de veiller au respect de ces règles et d’informer les copropriétaires en cas de travaux non autorisés. Un avis sera envoyé aux copropriétaires concernés. Si nécessaire, le conseil d’administration émettra une mise en demeure.
Prévention des litiges et bonnes pratiques
La prévention est essentielle en copropriété. Les administrateurs doivent informer les copropriétaires des règlements relatifs aux travaux dans les parties privatives. Pour éviter tout malentendu, un guide et un formulaire de demande d’autorisation sont souvent mis à disposition.
Financer les travaux en copropriété peut s'avérer complexe, car il implique la coordination de nombreux copropriétaires et la gestion des aspects financiers. Voici un aperçu des différentes méthodes de financement pour les travaux en copropriété, en distinguant les travaux individuels et les travaux sur les parties communes.
Travaux individuels et parties privatives
Les travaux individuels concernent les parties privatives de chaque copropriétaire, comme l'intérieur des appartements, les fenêtres, ou les installations électriques propres à chaque lot. Le financement de ces travaux est généralement à la charge du copropriétaire concerné.
Travaux dans les parties communes et à usage restreint
Les travaux dans les parties communes concernent les éléments partagés de la copropriété, comme la toiture, les façades, les escaliers, les ascenseurs, etc. Les travaux à usage restreint concernent des parties communes utilisées uniquement par certains copropriétaires, comme une terrasse commune desservant seulement certains appartements.
La loi 16, adoptée en 2019 au Québec, a clarifié les règles pour le partage des coûts des travaux dans les parties communes à usage restreint (PCUR) selon l'article 1064 du Code civil du Québec. Les travaux d'entretien courant et les réparations mineures de ces parties sont à la charge du copropriétaire ayant l'usage exclusif, sauf indication contraire dans la déclaration de copropriété.
En revanche, les réparations majeures et le remplacement des PCUR sont à la charge du syndicat des copropriétaires, mais le copropriétaire concerné peut devoir contribuer aux frais selon la déclaration de copropriété (se référer à notre article sur les clés de répartition). Si celle-ci ne précise rien, les coûts sont répartis entre tous les copropriétaires, généralement selon leur quote-part dans l'immeuble.
Rôle du fonds de prévoyance et cotisations spéciales
Le fonds de prévoyance joue un rôle important dans la gestion financière des copropriétés. Il permet de lisser les dépenses liées aux travaux importants et de réduire l'impact financier immédiat sur les copropriétaires. Ce fonds est alimenté régulièrement par des cotisations des copropriétaires et est utilisé exclusivement pour des dépenses liées aux réparations majeures et aux remplacements des parties communes.
Les cotisations spéciales sont des contributions supplémentaires exigées des copropriétaires lorsque les fonds disponibles, y compris le fonds de prévoyance, ne sont pas suffisants pour couvrir des dépenses imprévues ou des travaux urgents.
Fonctionnement démocratique et quorum
Le syndicat fonctionne démocratiquement grâce à la participation active de ses membres aux décisions. Toutefois, la gestion courante et la mise en œuvre des décisions de l'assemblée générale sont confiées aux administrateurs élus. Pour que les décisions prises en assemblée ou en conseil d'administration soient valides, il est essentiel d'atteindre le quorum requis selon les types de travaux.
Rôles du président, secrétaire et trésorier
Dans une copropriété au Québec, le conseil d’administration, souvent chargé de la gestion, répartit les rôles essentiels entre le président, le secrétaire et le trésorier.
Ils occupent tous des postes d'administrateurs (avec un statut égal), cependant, le président est chargé de la direction et de la convocation des réunions, le secrétaire rédige les procès-verbaux et gère la documentation, tandis que le trésorier est responsable des finances. Chacun est habilité à signer les documents officiels relevant de ses fonctions.
Les travaux dans les parties communes et privatives d'une copropriété au Québec, par le syndicat, exigent une planification rigoureuse et une connaissance approfondie des lois et règlements en vigueur. Il est essentiel pour les syndicats et les copropriétaires de bien comprendre leurs droits et obligations afin d'éviter les conflits et de garantir le bon déroulement des travaux.
De même, les copropriétaires souhaitant effectuer des travaux dans leurs parties privatives et parfois dans les parties communes, doivent se renseigner préalablement auprès du conseil d'administration et obtenir les autorisations nécessaires.
Gilles Tremblay se distingue en tant que conseiller chevronné dans le secteur de la copropriété. Dédié à fournir des conseils et soutien aux administrateurs, copropriétaires et gestionnaires de copropriétés, il joue un rôle essentiel dans l'amélioration de la gestion des copropriétés au Québec. Son objectif est d'outiller les copropriétaires pour qu'ils puissent assumer efficacement leurs fonctions d'administrateurs. Il partage les informations les plus récentes concernant les exigences en matière de copropriété, en offrant des outils pratiques ainsi que des conseils et astuces pour promouvoir une gestion saine et efficiente des copropriétés.
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