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La répartition des charges est un aspect complexe, mais Ô combien important en copropriété. C'est pourquoi nous tenterons de vous expliquer comment il est possible d'instaurer une clé de répartition pour les parties communes à usage restreint qui font l’objet d’une exception à votre déclaration de copropriété.
Les mises en chantier de copropriétés sont en hausse au Québec et les nouvelles constructions s'adaptent de plus en plus aux besoins diversifiés de la population en offrant des projets à la fois abordables et luxueux. La particularité de ces projets est que nous retrouvons dans le même complexe d'habitation des unités qui bénéficient de plus grandes terrasses, de plus grandes fenestrations, de stationnements privés et de d’autres espaces communs que certaines unités plus abordables n’ont pas accès.
Ces unités d’habitation qui bénéficient de droits exclusifs ont normalement une quote-part plus élevée qui correspond au droit de propriété qu’ils détiennent dans les parties communes. Cependant, lorsque les charges reliées au maintien et à la conservation de ces parties communes sont significatives, la déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties.
Pour comprendre si votre déclaration de copropriété prévoit de telles dispositions, il est avant tout important de comprendre les concepts de base en ce qui a trait à la répartition des charges communes.
Les charges dites communes comprennent toutes les dépenses résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi que le fonds de prévoyance. Ils existent toutefois plusieurs types de charges communes. En voici quelques-unes :
Les charges communes générales sont des charges qui concernent l’ensemble des copropriétaires et qui visent l'administration, l'entretien et la conservation des parties communes. Ces charges sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur fraction.
Les charges communes particulières sont des charges qui ne concernent que certains copropriétaires et qui visent des dépenses spécifiques à la déclaration de copropriété. Ces dépenses comprennent les charges liées à l'entretien et aux réparations courantes des parties communes à usage restreint tel que spécifié à l’article 1064 du C.c.Q.
Les charges communes relatives au fonds de prévoyance sont des charges qui concernent l’ensemble des copropriétaires et qui visent le financement de travaux éligibles au fonds de prévoyance. Ces dépenses comprennent toutes les charges liées aux réparations majeures et aux remplacements des parties communes et des parties communes à usage restreint. Le principe étant que ces travaux sont essentiels à la pérennité de l'immeuble et que l’on doit prendre en compte l'obligation de conservation de l'immeuble imposée au syndicat de copropriété. Cette obligation de conservation concerne l’ensemble des copropriétaires et les charges sont donc réparties entre tous en fonction de la valeur relative de leur fraction.
Lorsque la déclaration de copropriété prévoit une méthode de répartition différente pour des charges communes ou des charges communes relatives au fonds de prévoyance. Dans ce cas, certaines questions se posent :
Si vous avez répondu « oui » à toutes ces réponses, il est suggéré d’instaurer une clé de répartition pour simplifier le calcul des cotisations entre les copropriétaires.
Nous allons ci-dessous simuler un scénario réel où l'on calcule une clé de répartition pour une copropriété de 20 unités qui tente de répartir les cotisations entre les copropriétaires pour le fonds de prévoyance. La copropriété comprend 10 stationnements extérieurs qui font l'objet d'une méthode de répartition différente selon la déclaration de copropriété.
Nous allons prétendre qu'une étude de fonds de prévoyance fut réalisée pour l'immeuble en question et que les conclusions suivantes ont été soumises au Conseil d'Administration :
Pour établir une clé de répartition, il faut avant tout calculer la somme des dépenses réparties entre tous les copropriétaires et la somme des dépenses réparties entre chaque groupe de copropriétaires qui se partagent une ou des parties communes à usage restreint. Dans le cas présent, nous avons une somme de 900 000$ pour tous les copropriétaires et une somme de 100 000$ pour les copropriétaires qui ont des stationnements.
Ensuite, il faut calculer la proportion de chacune des sommes sur le montant total des travaux. Dans le cas présent, nous avons une somme de 900 000$ répartie entre tous les copropriétaires sur un total de 1 000 000$, ce qui donne une proportion de 90% des coûts totaux et nous avons une somme de 100 000$ répartie entre les copropriétaires qui ont des stationnements sur un total de 1 000 000$, ce qui donne 10% des coûts totaux.
Pour la répartition des charges communes générales, il faut appliquer la proportion des dépenses réparties entre tous les copropriétaires sur le montant annuel qui sera cotisé. Dans le cas présent, il a été déterminé que les cotisations au fonds de prévoyance serait de 10 000$ par année. En sachant que 90% des coûts totaux seraient liés à des charges communes générales, nous pouvons répartir 9 000$ entre tous les copropriétaires, en fonction de la valeur relative de leur fraction.
Pour la répartition des charges communes particulières, il faut appliquer la proportion des dépenses réparties entre chaque groupe de copropriétaires qui se partagent une ou des parties communes à usage restreint. Ce montant sera réparti entre tous les copropriétaires en fonction des règles établies à la déclaration de copropriété. Dans la plupart des cas, la répartition sera en fonction des droits exclusifs qu'ont chacun des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. Il sera donc de la responsabilité du syndicat d’établir un mode de répartition équitable entre les personnes qui bénéficient des parties communes à usages restreints de l’immeuble. Dans le cas présent, il s'agit de stationnements, donc nous pouvons présumer que la répartition des contributions sera répartie équitablement entre les propriétaires des stationnements. En sachant que 10% des coûts totaux sont liés aux charges communes en lien avec les stationnements extérieurs, nous pouvons répartir 1 000$ entre ces copropriétaires, soit 100$ chacun.
Il y a plusieurs étapes nécessaires avant de pouvoir instaurer une clé de répartition. L'analyse de la déclaration de copropriété par un notaire peut parfois être nécessaire pour obtenir une interprétation précise de la méthode de répartition prévue à la déclaration. Ensuite, l'évaluation des coûts par un professionnel est essentiel afin d'obtenir la somme des coûts pour chacun des travaux visés par la méthode de répartition. Une fois que ces deux conditions sont réunies, le conseil d'administration ou le gestionnaire devrait être en mesure de calculer la clé de répartition.
Il est à noter qu'une clé de répartition est une méthode approximative, qui évolue avec le temps. Il est donc important de conserver les pièces justificatives qui ont permis d'établir une clé de répartition en premier lieu.
Notre équipe se fera un plaisir de vous aider dans l'établissement de vos clés de répartition, contactez nous pour plus amples informations !
L'Équipe REGISCO
Co-Fondateur de Regisco, Philippe occupe le rôle principal de développement de produit. Avec ses aptitudes en informatique, ses années d'expériences en bâtiment et son sens développé de la débrouillardise, il vous partage des articles pertinents sur le volet technique des bâtiments détenus en copropriétés.
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